Apartamente Noi: PERICOLE de evitat!

RISC

In ciuda sentimentului general, investitiile in imobiliare nu sunt scutite de riscuri. Cu siguranta exista posibilitatea ca pretul unei proprietati imobiliare sa nu creasca, ba chiar sa scada.
In cazul investitiilor Off Plan acest risc este poate mai accentuat, depinzand de mai multi factori.

Unul din pericolele ce poate sa apara in cazul deprecierii unei investitii Off Plan este urmatorul: daca in perioada dintre plata avansului si finalizarea investitiei pretul de piata scade apare riscul sa nu puteti obtine ipoteca pentru finantarea sumei finale iar in cazul in care suma finala nu este platita avansul platit de investitor se va pierde.

Riscurile unei investitii off plan pot fi impartite in doua categorii:

1. Riscuri generale. Acestea tin de situtatia din piata imobiliara din Romania si influenteaza intr-o masura mai mare sau mai mica orice investitie imobiliara. Trebuie mentionat ca piata din Romania este pe un trend ascendent dictat de nevoia foarte de locuinte si de accesul din ce in ce mai usor la finantere.
2. Riscuri specifice. Acestea tin in special de proiectul imobiliar in care veti hotarati sa investiti.

PERICOLE

• Nerealizarea proiectului. Cel mai important pericol al unei investitii Off Plan este ca proiectul sa nu fie realizat. Exista posibilitetea ca un dezvoltator fara experienta sau de rea credinta sa nu duca la capat proiectul.
• Realizarea necomforma cu proiectul initial. In cazul in care contractul nu cupreinde suficiente garanti este posibil ca dezvoltatorul sa schimbe pe parcurs configuratia complexului rezidential, acest lucru putand avea consecinte nefaste asupra cresterii prognozate. De exemplu este posibil ca in locul unui spatiu verde sa fie construite alte locuinte.
• Nerealizarea la timp a proiectului. Acesta este un alt pericol ce poate sa apara si sa diminueze castigul investitorilor.
• Lipsa cailor de acces. Alt punct important sunt drumurile inspre complexul rezidential si in interiorul complexului rezidential. Majoritatea noilor proiecte rezidentiale sunt realizate pe terenuri virane de mari dmensiuni care nu au intodeauna cai de acces corespunzatoare. Daca aceste drumuri nu sunt realizate pana la finalizarea proiectului valoarea de piata a apartamentelor nu va inregistra cresterea prognozata.
• Costuri de intretinere foarte mari. Acesta este un aspect care va apare dupa finalizarea proiectului si va ingreuna atat revanzarea cat si inchirierea. Pe de alta parte costul acesta se va adauga costului ipotecii ingreunand situatia financiara a investitorului.
• Interzicerea sau nefacilitarea cedarii contractului inainte de plata finala. Pot exista unii dezvoltatori care sa interzica expres prin contract cedarea contractului, lucru ce trebuie urmarit cu atentie de catre investitori. In acelas timp unii dezvoltatori lasa in sarcina investitorului gasirea unor persoane care sa preia contractul, facand astfel mai dificila operatiunea. Trebuie retinut totusi ca sunt si dezvoltatori care incurajeaza si faciliteaza cedarea contractelor pana la finalizare si plata finala.
• Modificarea pretului final. Acest pericol poate sa apara in cazul in care contractul nu contine prevederi clare si ferme care sa specifice pretul final al apartamentului.

ATENTIE LA SUPRAFATA

Suprafata unui apartament intr-un complex rezidential nou se poate exprima in 3 feluri:


1. Suprafata neta, sau utila: aceasta cuprinde suprafata efectiva a apartamentului care va reveni cumparatorului in proprietate individuala. Nu vor fi cuprinse in aceasta suprafata grosimea peretilor interiori si exteriori, terasele.
2. Suprafata construita: va cuprinde suprafata utila plus peretii esteriori, interiori, terasele si alte patrunderi verticale.
3. Suprafata bruta sau totala: va cuprinde atat suprafata construita cat si o cota parte din suprafata aflata in proprietate comuna (scari, cai de acces din interiorul complexului, lift, etc). Aceasta este suprafata pe care  investitorul o achizitioneaza si o plateste.

Spre exemplu la un apartament de 60 mp suprafata neta, suprafata totala pe care o veti achita va fi de aproximativ 70-80 mp.

Unii agenti imobiliari profita de aceste diferente si promoveaza doar suprafata bruta a apartementului pentru a-l face sa para mai mare decat va fi in realitate.

Un alt truc folosit este promovarea suprafetei nete si a pretului pe metru patrat pentru a face proprietatea sa para mai ieftina.


RECOMANDARI

• Verificati  experienta dezvoltatorului. Un dezvoltator serios cu experienta ofera o mai mare siguranta pentru proiectul dumneavoastra.
• Verificati  existenta finantarii. Este posibil ca unii dezvoltatori sa se bazeze doar pe avansul platit de cumparatori pentru finantarea proiectului. Acest lucru se poate dovedi periculos pe viitor si poate cauza intarzieri si blocaje datorate epuizarii resurselor financiare. Este de preferat ca dezvoltatorul sa aiba incheiat un parteneriat cu o banca pentru finantarea proiectului.
• Verificati situatia legala a terenului. Cereti informatii cu privire la situatia juridica a terenului si a felului in care acesata va reveni cumparatorilor.
• Verificati  existenta autorizatiilor de constructie. Cereti informatii cu privire la existenta autorizatiilor de constructie pentru viitorul aomplex rezidential. In lipsa acestora soarta viitorului proiect este nesigura.
• Cercetati cu atentie anxele antecontractului de vanzare-cumparare. Anexele la contract vor cuprinde detalii cu privire la viitoarea proprietate, garantand un anumit nivel de finisaje si un anumit grad de comfort. Cu cat lucrurile oferite de dezvoltator sunt mai detaliate cu atat este mai bine pentru investitorul off plan.
• Cereti detalii cu privire la costurile suplimentare. Este posibil ca pe parcursul lucrarilor sau in stadiul de finisare sas apara unele costuri suplimentare potrivit contractului. Cereti detalii despre toate aceste posibilitati.
• Cereti garantii pentru pretul final. In contract trebuie precizat clar pretul final ferm pentru a nu exista posibilitatea unor majorari ulterioare.
• Cereti detalii despre costurile de intretinere. La incheierea antecontractului de vanzare cumparare veti incheia si un contract de management al proprietatii, urmand ca dumneavoastra sa suportati costurile de intretinere ale proprietatii. Este bine sa stiti dinainte care vor fi aceste costuri pentru a evita situatia in care intretinerea prea mare ar greva asupra valorii de piata a apartamentului.
• Verificati daca este posibil sa cedati contractul. Pentru a fi siguri ca puteti ceda contractul inainte de plata finala este indicat sa cereti ca acest lucru sa fie precizat expres in antecontractul pe care il veti semna.
• Verificati daca se poate inchiria viitoare proprietate catre firme.